월급쟁이부자들 칼럼필사 #23 [암바] 자실러를 위한 매물임장 꿀팁! 사지도 못하는데 왜 해야할까

오늘은 암바님께서 매물임장 하는 꿀팁을 전수해주신다고 합니다. 흔히 부동산 투자를 하지 않는 사람들에게 부동산을 보러간다고 임장하러 간다고 말하면 매물임장을 이야기 하는 거일텐데요. 그만큼 매물임장은 일반적이기도 하지만 너무 많은 사람들이 찾아오는 부동산 사장님 입장에서는 정말로 살 사람인지 아닌지 판가름 하는 시험대이기도 합니다. 이러한 점이 투자공부를 하는 우리를 학생이라고 무시받게 만들기도 합니다. 저 같은 사람을 위해 암바님께서 매물임장을 잘하는 법을 3가지나 알려주셨습니다. 

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1. 매물임장 하는 순서

매물임장은 각 생활권별로 대표 단지를 추리고 시간대별로 지역을 이동하면서 보는 것이 중요하다고 말합니다. 대표 생활권별 아파트 매물임장을 통해서 실제 내가 생각했던 입지 순서와 비슷한지 살펴보는 것입니다. 이렇게 하는 이유는 생활권별 선호도와 입지를 파악하기 위해서라고 합니다. 이를 위해 매물임장 첫째주에는 하루를 통으로 잡아서 생활권별 대표단지를 보면서 크게 지역을 돌 것을 추천해주셨습니다.

암바님의 송파구 임장 순서 지도

1주차에는 생활권별 대표 아파트 매물임장을, 2주차에는 생활권별 중산 선호 단지를, 3주차에는 각 생활권별 저렴한 단지를, 4주차에는 저럼한 단지 중에서 관심 있는 곳의 급매 혹은 단지 매물 털기 순서로 매물임장 하는 것을 추천해주셨습니다.

2. 갭이 커도 매매가가 커도 좋은 곳 먼저!

매물임장 해보면 투자 기준에도 들어오지 않는 단지들이 넘치죠. 좋은 건 알지만 매전갭이 너무 큰 데 굳이 보러가야 하나 싶고 그리고 보러 간다고 해도 살 수도 없는데 부사님과 집주인께 민폐는 아닐까 싶어요. 그런데 암바님께서는 갭에 들어오지 않는 아파트일지라도 언제 어디서 기회가 올지 모르기 때문에 기준에 안 들어오지만 좋은 곳을 봐야 한다고 알려주십니다.

암바님의 부산광역시 준신축 아파트 가격 예시

부산광역시의 13년도 준신축 아파트의 가격 차트를 통해 왜 우리가 투자기준에서 벗어난 단지도 봐야 하는지 실증적으로 알려주셨습니다. 2020년 9월 임대차2법이 시행되고 급격하게 많은 투자자가 유입된 단지인데요. 상승장이 왔을 때 이미 준비해둔 사람은 빠르게 낚아챌 수 있었다고 합니다. 특히 지난 상승장을 통해 가격이 거의 입지를 보여주는 답안지가 되었다고 하네요. 즉 투자 기준에서 벗어났지만 이전 가격을 잘 공부해두면 요즘 같은 하락장에서 투자 물건을 발굴 할 수 있는 것이죠.

3. 아파트 매매가 생생히 기억하는 방법

스프레드 시트를 활용하여 매물임장을 통해 본 단지를 반드시 정리하라고 말씀해주셨는데요. 저도 매번 매물임장 때마다 정리한다고 하는데 쉽지 않는 것 같아요. 암바님은 좋은 해결책을 제시해주셨는데, 그 방법이 참 월부스럽습니다. 바로 동료와 함께 정리하는 것이죠. 구글 스프레드 시트를 미리 만들어서 함께 임장하는 동료가 부사님을 커버치는 동안 관련 내용을 정리하는 식으로 가는 거죠. 

이를 위해서는 스프레드시트를 우선 준비하고 매물에 대해 사전 정보를 공유받아야 합니다. 하지만 현장 물건 컨디션과 매도인의 사정에 따라 매매가와 전세가가 달라지기 때문에 가격은 현장에서 적을 것을 권장해주셨습니다. 집주인이 사는지 세입자인지 공실인지 신경 쓰기 보다는 그 물건을 사서 수익을 낼 수 있는지에 집중해서 바라봐야겠다는 걸 배웠습니다.

그리고 가장 중요하게 강조하신 부분이 바로 부동산 사장님과 모든 매물을 보고 1등을 뽑는 과정을 반드시 하는 것인데요. 저도 이에 대해서는 공감합니다. 리마인드 하는 과정에서 컨디션에 대해 더 디테일한 정보를 물어볼 수도 있고, 내가 투자를 한다면 여기였을텐데 사장님의 추천까지 듣고 비교해볼 수 있기 때문입니다.

암바님께서는 자실하는 분들은 동료와 함께 치열하게 고민해볼 수 있는 매물임장 방법을 알려주셨네요. 정말 감사합니다.

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[암바] 자실러를 위한 매물임장 꿀팁! 사지도 못하는데 왜 해야할까