월급쟁이부자들 지방투자 기초반 2주차 수강후기 | 미분양 무덤인줄 알았는데 흙 속의 진주였던 도시에 관하여

나름 앞마당을 만든 지역인데도 아무것도 몰랐다는 걸 강의를 통해 알게되었네요.

이번주는 부자대디님께서 대구를 분석하는 영상을 올려주셨습니다.

그 지역에 대해 과연 부자대디님은 어떻게 생각하는지 알아볼 수 있었습니다.


이 지역에 투자하면 큰 일난다는 얘기를 투자자라면 많이 들었을 것이라고 생각합니다.

실제로 이 지역 대부분의 아파트가 전세 최고가 밑으로 떨어진 상황이 이를 방증합니다.

저는 이런 상황을 보며 이 지역은 투자지역으로서 볼 수 없다고만 생각했습니다.

하지만 부자대디님은 달랐습니다.

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부자대디님은 이 지역이 가치 대비 가격이 싸다는 사실에만 집중했습니다.

싸고 좋은 물건을 사야한다는 투자의 본질과 기준을 잊지 않은 것이죠.

하지만 이 지역은 지금 싸지만 투자할 수 있는 상황은 아니라고 합니다.

바로 전세가가 불안하고 미분양이 많이 쌓이고 있기 때문입니다.



언젠가 찾아올 투자 시기를 기다리기에는 이 지역이 최적이라는 생각이 들었습니다.

부자대디님은 지역 분석과 시세 분석하는 법을 통해 투자 시점에 대해 고민해볼 수도 있었습니다.

해당 지역에 투자하기 위해선 지역 위상과 입지를 정확히 이해하고 투자 우선순위를 정해야 한다고 합니다.

더불어 가격을 파악하고 이를 좋은 투자로 이어지게 만드는 노력이 필요할 것입니다.



부자대디님 덕분에 생활권별 위상과 도심 접근성의 중요성을 기반으로 해당 지역을 바라볼 수 있었습니다.

특히 지역분석을 통해 일자리와 학군의 양과 질을 동시에 봐야 한다는 관점도 배울 수 있었습니다.

해당 지역은 학군이 전국적으로 뛰어난 곳이기 때문에 학군과 학원가를 중심으로 지역을 이해할 필요가 있었습니다.

이번 수업이 끝나 그 지역을 다음 임장지로 한다면 꼭 부자대디님이 말한 학원가에 방문해봐야겠습니다.

대구 동구 공사현장

1. 강의에서 본 것

1) 대구에서는 공급량과 영향력을 반드시 봐야하는데 공급을 볼 때는 숨겨진 공급도 함께 봐야한다.

2) 대구에서는 중심 접근성이 중요하며 중심에 접근 가능한 역과 도로가 있는 곳에 선호도가 높은 편이다.

3) 시세그룹핑을 통해 생활권별 가격과 위상 비교를 반드시 해야하며, 동시에 같은 생활권 안에서 단지별 입지가치 차이도 파악해야 한다.

4) 전세가율이 높을수록 하방경직성이 있어 리스크 대비가 되지만 매매가가 전세가 밑으로 이미 떨어진 상황이기 때문에 전세가율이 회복될 때까지 기다려야 한다.

5) 대구에서는 중심지 준신축과 구축에 투자 우선순위를 두고 투자대상으로 판단할 필요가 있다.

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2. 깨달은 것

1) 아실과 지인에서 보이는 공급량만 전부인줄 알았는데 숨겨진 공급이 있는 줄은 몰랐다.

2) 지방에서는 중심보다는 핵심지역에 대한 접근성이 중요하지만 대구의 경우는 중심지가 곧 핵심 생활권의 역할을 꾸준히 하고 있다는 점을 이제야 배웠다.

3) 시세그룹핑을 하면서 같은 동에서 단지별 위상만 파악했었는데, 생활권별 위상을 비교하는 관점에서 다시 살펴봐야겠다.

4) 대구에 대한 투자타이밍은 정말 조심스러운 부분이며, 전세가가 회복하는 것을 확인한 후에 투자하도록 하자.

5) 중심지 신축이 가장 좋은 물건이지만 투자 범위에 들지 않기 때문에 가장 좋은 투자처가 될 수는 없다.



3. 나에게 적용할 점

1) 앞으로 임보 작성하면서 숨겨진 공급도 파악하는 연습을 하자.

2) 해당 지역의 1개구를 앞마당으로 만들었다고 생각했는데 지역에 대해 제대로 파악하지도 못했고 비교임장도 제대로 하지 않았던 대가를 이제야 치룬 느낌이다.

다음에 해당 지역 임장을 갈 때는 철저하게 전지역 분위기 임장에 나서자.

3) 시세그룹핑을 하고 1등 생활권과 2등 생활권의 단지를 아실에 비교평가 해서 임보에 반영하자.

4) 서두를 필요 없고 천천히 해당 지역을 앞마당으로 만드는 것에만 집중하자.

5) 내 투자금 범위에 맞는 물건 중에서 1등을 선정할 수 있도록 저평가된 물건을 싸게 사는 연습을 해야 한다.