월급쟁이부자들 지방투자 기초반 3주차 수강후기 | 재밌는 강의 뒤에 숨어 있는 뼈 때리는 반성의 시간

코크드림님 강의여서 재밌는 건지 제 앞마당이어서 재밌는 건지 모를 정도로 재밌게 알려주시네요.

이번 강의에선 코크드림님이 광주에 대해 알려주셨습니다.

광주광역시는 많은 사람들이 거리로 인해 투자 앞마당으로 삼지 않고 있는 곳입니다.

하지만 그런 물리적 심리적 장벽을 넘어설 수 있도록 코크드림님께서 하나부터 알려주셨습니다.

 

우선 지역에 대한 거시적인 이해부터 도와주셨습니다.

주변 도시와의 거리 그리고 지적편집도를 통해 광주의 주요 시설을 파악할 수 있었습니다.

큰 시야에서 광주광역시를 바라보면서 점차 드릴 다운 해가는 분석 방법이 좋았습니다.

 

특히 각 구별로 생활권을 중심으로 스토리를 풀어주시는 내용이 참 재밌고 좋았습니다.

제가 앞마당으로 삼기 위해 임장했던 기억과 기존에 알고 있던 지식들이 하나로 묶여서 결론이 나오는 느낌이었습니다.

그리고 알지 못했던 학군 관련 호재도 알게 되어 해당 내용도 반영해야겠다고 생각했습니다.

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이번 담당 지역이기도 하고 이전에 임보를 작성했던 지역이기 때문에 충분히 입지 분석을 했다고 생각했는데 코크드림님은 한 수 위를 보시네요. 일단 비교 대상부터 정말 클래스 차이를 느꼈습니다.

 

전 당연히 광역시끼리만 입지기준 비교를 했었는데 코크드림님은 광역시뿐만 아니라 50만 이상 도시는 전부 다 비교 대상에 넣으셨습니다.

우리가 지방투자를 할 때 광역시에만 하는 것도 아닌데 왜 광역시만 보고 다른 도시는 비교대상에 넣지 않았는가 하며 부끄러웠습니다.

 

그리고 인구 이동을 보면서도 전 광주 안에서의 이동과 인근지역간의 이동만을 바라봤지만 코크드림님은 그렇지 않았습니다.

각 광역시의 인구이동을 함께 보면서 광주가 전라도에서 얼마나 중요한 지역인가를 조명해주셨습니다.

그저 보고서를 채우기 위한 인구이동 평가를 작성했던 제가 인구이동이 왜 중요한지 다시금 생각하게 되는 계기가 되었습니다.

 

특히 분석에서 차이가 났던 건 소득과 직장 수준이었습니다. 저는 광주의 소득수준을 좋게 보지 않았지만 다른 자료를 통해 보니 그리 단순한 문제가 아니었습니다.

전년대비 부자 증가율을 한국부자보고서를 통해 보니 광주가 가장 높은 증가율을 보였다는 사실이었습니다.

단지 고소득 직장이 부족하고 소득수준이 그렇게 높지 않다고만 결론지었던 제 보고서가 부족했다는 걸 배웠습니다.

 

학군과 학원가를 평가함에서도 제가 틀렸다는 걸 이번 강의를 통해 배웠습니다.

아실에 나오지 않는 학업성취도가 없는 학교에서 특목고 진학률이 높다는 걸 이번 강의를 통해 처음 알았습니다.

학업성취도가 옛날 자료가 되고 있는 상황에서 최신 자료인 특목고 진학률을 조사하려면 아실에만 의존해선 안 되었는데 게을렀다고 생각합니다.

게다가 서울대를 많이 보내는 고등학교 소재지를 파악하는 것도 학군을 파악하는 좋은 수단이라는 점을 이번 강의를 통해 배워서 적용해봐야겠다고 다짐했습니다.

 

이런저런 반성을 입지 평가 강의를 통해 했지만 가장 크게 배운 영역은 공급 분석이었습니다.

임장보고서를 작성하면서 공급량만 체크했지 미분양에 대해 이렇게까지 디테일하게 알아보지 못했습니다.

게다가 단순히 미분양 양을 보는게 아니라 어느 입지의 어떤 물건이 미분양 되었는지 세세하게 알려주셔서 많이 배웠습니다.

코크드림님도 1주차의 제주바다님이 알려주신 월별 공급물량표를 만드라고 해주셔서 이번 기초반 강의가 끝나면 해봐야겠습니다.

특히 전혀 몰랐던 건 광주에 재개발로인해 관리처분인가 단계인 물량이 아주 많다는 점이었습니다.

앞으로 이 물량이 어떻게 실제 공급량에 반영될지도 유심히 지켜봐야겠습니다.

1. 강의에서 본 것

1) 광주는 하락의 시기가 거의 없이 꾸준히 장기적으로 상승하는 지역이었다. 덕분에 최근 1년 하락폭도 다른 광역시에 비해 적은 편이다.

2) 입지와 연식을 따져서 각 구별로 어떤 가격대를 형성하고 있는지 파악해야 한다.

3) 광주의 가격 변화를 봤을 때 투자 물건으로서 입지보다는 연식이 더 중요하며 입지 좋은 구축까지만 투자 대상으로 봐야 한다.

4) 시세트래킹을 할 때는 생활권을 나누고 생활권별 대장단지를 선정하여 가격조사를 해야 한다.

5) 시세트래킹 중 조사 대상이 투자 기준에 들어오면 해당 지역의 모든 아파트를 대상으로 투자물건을 물색해야 한다.

 

2. 깨달은 것

1) 지금과 같은 시장 분위기에서 광주와 같이 가격변동이 크지 않은 지역에 투자하여 리스크 관리를 할 필요가 있다.

2) 시세지도를 만들 때는 신축, 준신축, 준구축, 구축으로 나눠서 어떤 가격대를 형성하고 있는지 정리해야 입지가치 비교가 가능하다.

3) 지방 광역시에서 입지 안 좋은 구축은 절대 투자하지말자.

4) 시세트래킹 단지를 선정할 때 해당 구에서 5개 정도만 선정했었는데 너무 안일하게 했던 것 같다.

5) 시세트래킹은 전수조사를 하기 위한 표본조사이기 때문에 지금 투자할 수 있는 물건만을 쫓을 필요가 없다.

 

3. 적용할 점

1) 과거 가격 변동을 기준으로 다음 임장지역 및 투자지역을 골라보자.

2) 이번 임보에 광주 전 지역 가격대 그래프를 작성해야겠다.

3) 구축인지는 명확하기 때문에 입지가치만 제대로 판가름하면 된다. 어떤 곳이 입지가 좋다고 평가할 수 있는지 기준을 세워보자.

4) 기존에 시세트래킹 하던 양식을 수정해서 시세트래킹 루틴을 만들어서 해보자.

5) 시세트래킹 단지를 선정할 때 생활권별로 시세트래킹 할 수 있게 만들자.