월급쟁이부자들 칼럼필사 #30 [샤샤와함께] 첫 투자부터 성공하는 투자 결정 프로세스 3단계

처음 부동산에 투자한다면 임장을 마치고 이제 투자 물건을 선정해야 하는데 어떻게 하면 잘 투자할지 고민이 클 것입니다. 첫 투자의 단추를 잘 꿰어야 이후 2호기, 3호기로 착착 이어질테니 말이죠. 저도 첫 투자를 할 때 얼마나 망설이며 많은 고민을 했는지 모릅니다. 월급쟁이부자들에서 해주는 매물코칭이 없었다면 쉽사리 결정하지 못했을 것입니다.

오늘은 샤샤와함께님께서 알려주는 투자 결정 프로세스 3단계에 대해 알아보려 합니다. 아주 기본적인 과정이지만 저를 포함해 많은 분들이 실천에 옮기기 어려워 하는 프로세스라고 생각합니다. 이 기회에 천천히 정리해보면서 다음 투자에서는 원칙에 입각해 가치 대비 싼 물건에 투자하겠습니다.

1. 매전갭만 쫓아 투자하지마라

초보 시절 샤샤와함께님도 매전갭만 쫓아서 투자 코칭을 받았다가 반려당한 경험이 있다고 합니다. 심지어 해당 지역에서 임장 25회와 매물임장 120채를 본 상황에서조차 올바른 판단을 내리지 못하신 것이었습니다. 단순히 임장을 열심히 했다고 해서 올바른 투자를 할 수 있는 건 아니라는 점을 배웠습니다.

그렇다면 어떻게 투자해야 할까요? 샤샤와함께님은 우선 매매가격 자체가 저렴한가, 즉 저평가된 물건인가를 판단할 것을 조언해주셨습니다. 아무리 매전갭이 적더라도 이 기준을 통과하지 못하면 절대 투자해서는 안 된다고 합니다. 저평가는 가치 대비 싸다는 의미입니다. 현재 가격이 저렴한지 알려면 입지가 같음에도 더 비싼 곳이 있거나 입지가 떨어지는 곳임에도 이곳과 가격이 비슷한 곳이 있는지를 찾아야 합니다. 앞마당이 여러 곳일수록 이러한 비교평가가 다양하게 가능하겠죠?

아직 싼지 비싼지 모르겠을 경우에는 기다리는 선택지도 좋다고 생각합니다. 저도 1호기 투자할 때 너무 급하게 해서 기다린다는 선택 자체를 생각하지 못했습니다. 덕분에 더 싼 가격에 살 수 있었음에도 기다리질 못해 상대적으로 비싼 가격에 사고 말았습니다. 물론 바닥을 잡는 건 불가능 하지만 좀 더 많은 지역을 알고 있었고, 굳이 해당 물건에 대해 투자할 필요 없다는 걸 인지하고 있었다면 협상력을 조금 더 가져갈 수 있었을 것이라 생각합니다.

2. 감당할 수 있는 투자를 하라

앞마당을 늘리다보면 저평가된 물건들이 있을 것입니다. 하지만 그중에서 내가 감당가능한 투자처는 별개의 문제라고 합니다. 샤샤와함께님은 가격이 저렴할지라도 감당할 수 있다면 투자하지 않는다는 원칙을 강조하셨습니다. 감당가능한 투자는 무엇을 말하는 걸까요? 크게는 내가 가진 투자금 범위에 있는가와 리스크 대비가 되는가일 것입니다.

내가 가진 투자금 범위에 드는가는 다소 개인의 상황에 좌우됩니다. 종잣돈이 상당히 있어 이번 투자를 하고도 종잣돈이 남아 다음 투자를 할 수 있다고 하면 더 많은 투자금이 들어가더라도 저평가된 물건을 매수해야겠죠. 하지만 투자금이 부족한 저 같은 경우에는 다음 투자를 염두하여 1채씩 할 때마다 최소한의 금액만을 투여해야 합니다. 제가 1호기 투자를 하면서 제가 가진 종잣돈 전부를 사용했습니다. 덕분에 2호기를 올해 투자하기 위해서 0원부터 저축하고 있는 상황입니다. 종잣돈에 여유가 없는 분들이 다수일 것이라 생각합니다. 종잣돈 규모를 객관적으로 보고 자신만의 투자기준을 지키시길 바랍니다.

리스크 대비는 샤샤와함께님께서 조금 더 디테일 하게 살펴주셨습니다. 하나는 잔금이 가능한 절대가의 아파트인지, 둘째는 2년 뒤 역전세에 대응할 수 있는 범위인가를 보는 것입니다. 기타로는 계약갱신청구권, 전세 리스크, 집주인의 계약 취소 등을 고려할 것을 조언해주셨습니다. 또한 환금성을 고려해서 선호도가 떨어지는 물건이나 저층/탑층은 피하라고 조언해주셨습니다.

그리고 2~3천만원이 추가로 투여됐을 때에도 목표 수익률인 200%를 달성할 수 있는지도 검토할 것을 알려주셨습니다. 이 관점에서 생각해본 적이 없어서 신선했습니다. 예상보다 돈이 더 들어도 목표수익률이 기대된다면 얼마든지 투자할 수 있다는 것도 하나 배웠습니다.

3. 가장 좋은 것에 투자하라

앞선 엄격한 심사를 거쳐도 하나가 아닌 여러채의 물건이 후보군에 있을 것입니다. 그렇다면 이 중에서 가장 좋은 물건에 투자해야 한다고 샤샤와함께님을 말하십니다. 이것이 3단계의 핵심이라고 합니다. 다만 이미 여러채에 투자하여 포트폴리오를 감안해야 하는 분들의 경우에는 지역 배분에 유념해야 한다고 합니다. 리스크 관리와 동시에 다양한 지역을 현장에서 공부할 수 있기 때문이라고 합니다.

특히 저 같은 외벌이 투자자의 경우에는 리스크에 더 유념해야 합니다. 그러니 입지 가치가 다소 떨어지더라도 안전마진이 있거나 잔금을 치루지 않아도 되는 물건에 먼저 투자하는 것이 중요할 것입니다. 사람마다 최고의 투자처는 다르다고 합니다. 나만의 BSET 투자처, 가장 좋은 물건을 찾아서 그 안에서만 투자해야 잃지 않는 투자가 가능할 것이라 확신합니다.

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[샤샤와함께] 첫 투자부터 성공하는 투자 결정 프로세스 3단계