월급쟁이부자들 칼럼필사 #11 [방랑미쉘] 지역 분석을 잘하는 법

 

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[방랑미쉘] 지역 분석을 잘하는 법

 

안녕하세요! 부자를 꿈꾸는 여러분들!

오늘은 방랑미쉘님의 칼럼을 리뷰해보려 합니다.

지역 분석을 잘하는 법은 언제나 알고 싶었던 건데 이번 기회에 확실히 배워봐야겠네요

참고로 해당 칼럼은 2018년 07월에 작성되었습니다.

 

NO	칼럼에서 본 것	깨달은 것	나에게 적용할 점
1	지역분석은 우리가 임장보고서를 펼쳐놓고 진짜 분석을 하는 것만이 아니라 부동산 사장님이 지도를 펼쳐놓고 지역에 대한 브리핑을 해주시는 것도, 친구들과 어디가 살기 좋다고 이야기 하는 것도 어떻게 보면 지역을 분석하고 이해하는 과정이라고 볼 수 있습니다. 다만, 투자자에게 있어 지역 분석은 다음과 같은 세 가지 관점에서 차별점이 있어야 한다고 생각합니다. 1. 생각을 담기, 2. 비교하기, 3. 개선하기.	지역분석은 임장보고서를 쓰는 것만이 아니고 우리가 일상적으로 지역이나 환경에 대해 이야기하는 것도 나름의 지역분석이다. 다만 투자자는 지역분석을 어떻게 임장보고서에 반영할지를 중요시 해야 하는 차이점이 있을 뿐이다.	지역분석을 너무 거창하게 생각할 필요는 없다. 다만 지역 분석을 함에 있어서 우선 내 생각을 가지는 것에서 시작해야 한다는 걸 알았다. 어떤 식으로 지역에 대해 생각할지만 잡히면 비교와 개선은 조금 더 유연해질 것이다.
2	많은 분들이 정보를 가독성 있게 가공해서 임장보고서에 반영을 잘 하십니다. 하지만 아쉬운 점은 정작 본인의 생각과 스스로의 결론이 없는 자료 모음에 지나지 않는 경우가 많다는 겁니다. 생각하지 않고 써보지 않으면 그게 오답인지 정답인지조차 알 수 없으며, 무수히 많은 시간들이 축적된다면 우리의 생각과 결론은 점점 정답에 가까워집니다. 스스로 해당 지역에 대해 주저없이 의견을 말할 수 있다면 우리는 점점 정답에 가까워지고 있는 것이라 생각합니다.	해당 지역에 대해 사실과 숫자만을 기록할 것이 아니라 내 생각을 적어봐야 한다. 맞고 틀리고의 문제가 아니라 틀리더라도 적어보는 행위 자체가 의미를 갖는다. 그 과정에서 입지 가치에 대해 생각해보고 이를 판단하는 실력을 키울 수 있기 때문이다.	임장보고서를 작성하면서 생각을 적더라도 아주 작게 적고 만다. 단순히 내용을 채우는 것을 넘어서 내 생각을 더 늘려서 적는 연습을 해야겠다.
3	비교분석은 지역을 분석하는 하나의 Tool과 같습니다. 비교분석은 부동산에서 보고 온 매물들의 입지와 가격을 비교하고 투자 기준에 부합여부를 검토하여 가장 투자하기 좋은 1등 매물을 뽑는 것에만 국한되지는 않습니다. 인접하거나 규모가 비슷한 지역 간 비교를 하시면서 이 지역이 다른 지역에 비해 상대적으로 가지는 입지적 장점과 단점이 무엇인지를 살펴보면 좋습니다.	가장 투자하기 좋은 1등 물건을 뽑는 것만이 비교분석이 아니다. 비교분석은 지역간의 입지 장단점을 파악하는 과정이며, 지역민들이 어떤 입지적 가치를 선호하는지 이해하는 과정이다.	단지 1등 물건을 찾기 위해 비슷한 조건이나 가격대를 비교분석하는 것에서 그치면 안 된다. 해당 지역에서 어떤 입지가 지역민에게 선호되고 있는지 비교분석을 통해 이해하는 연습을 해야 한다.
4	처음 임장보고서를 쓰고 지역 분석을 할 때 많은 분들의 임장보고서의 벤치마킹 할 점을 에버노트에 정리했습니다. - 지리적 위치, 입지, 시세 등을 지역 간에 비교 분석해보기 - 지역 거주민의 의견 반영해서 실거주 관점에서 선호되는 단지 확인하기 - 투자 대상 단지에 대해 목표 매수가 설정하여 임장하기 - 큰 범위에서 점점 세부적으로 좁혀가며 지역을 분석하고 이해하기 - 입지의 양적인 부분 뿐만 아니라 질적인 부분까지 확인하고 평가하기	다른 사람의 임장보고서는 괜한 복제가 있을까봐 보려고 하지 않았는데, 다른 사람의 임장보고서를 보는 것도 공부가 된다는 것을 알았다. 특히 벤치마킹할 점을 찾을 수 있으며 어떤 식으로 지역에 대한 생각을 할 수 있는지 인사이트를 얻는 방법이 되어준다.	이번에 실전준비반을 들으면서 조원들의 임보는 한 번씩 봐야겠다. 그렇게 해서 내 임보와 비교하고, 내가 생각을 기재하지 못했던 부분이나 생각을 기재했더라도 모자랐던 부분을 비교해보며 벤치마킹할 점을 배워야겠다.
5	중요한 것은 벤치마킹 요소들을 임장하는 지역이 하나씩 늘어갈 때마다 하나씩 개선요소들을 반영하는 겁니다. 욕심 내지 않고 이번 지역분석에서 개선하고 싶은 점 하나를 반영하고 개선할 수 있다면 점점 완벽한 지역분석이 되지 않을까 생각합니다.	처음부터 모든 것이 완벽한 지역분석을 기대할 수는 없다. 대신 하나씩 개선하겠다는 마음가짐이 무엇보다 중요하다.	임장보고서를 작성하면서 반드시 임장보고서의 목표를 정하도록 하자. 이번 임장보고서에서는 이런 점을 반영해보겠다는 내용을 넣자.
6	지역분석을 마무리지을 때 아래 세가지 질문을 스스로에게 해봅니다. 1) 해당 지역에 대한 나의 생각을 이유와 결론을 가지고 설명할 수 있는가 2) 다른 지역과 비교했을 때 해당 지역이 가지는 우위와 열위를 판단할 수 있는가 3) 이번 지역분석에서 개선하고 싶었던 점을 개선하고자 노력했는가	지역분석을 마치고 나면 그 지역에 대해 남들에게 설명할 수 있는 수준이 되어야 한다. 지역분석이 되었을 때에는 우위와 열위를 파악할 수 있기 때문이다. 그리고 임장보고서 목표가 달성되었는지도 자문해보도록 해야 한다.	결국 임장보고서를 작성할 때 지역에 대한 나의 생각을 어떻게 뽑아낼 것인가가 가장 중요한듯 하다. 임장보고서 목표에 부합할 수 있도록 지역에 대한 내 생각을 꼭 기재하여 지역 분석에 대한 나만의 실력과 관점을 정립하자.