월급쟁이부자들 칼럼필사 리뷰 #32 [방랑미쉘] 여러분의 잠들어 있는 임장보고서를 깨워주세요 (feat. 시세트래킹 단지 선정 방법)

오늘 리뷰해보려는 월급쟁이부자들 칼럼은 방랑미쉘님의 임장보고서 활용하는 방법에 대한 글입니다. 해당 글은 2020년 12월에 쓰여져 지금과는 시점 차이가 있긴 합니다. 그렇지만 방랑미쉘님의 임장보고서에 대한 말씀에서 배울 점이 있기에 공부 차원에서 리뷰하면서 제 생각을 정리해보고자 합니다.

사실 임장보고서를 작성하고 빠르게 다음 임장지로 넘어가 새로운 임장보고서를 작성하는 것에만 초점이 맞춰져 있습니다. 그렇다보니 기존 임장보고서는 작성을 완료한 것으로 그 소명을 다한 것처럼 여기지기도 합니다. 언제나 임장보고서를 작성하고 임장하고 완성시키는 탈고의 과정은 고통스럽습니다. 그런데 생각해보면 이렇게 고통스러웠는데 너무 아깝게도 완성한 이후에는 제대로 들춰본 적이 없는 것 같습니다. 심지어 저번에 컴퓨터가 고장나 포멧을 했는데, 임장보고서 백업을 제대로 해두지 않아 광주광역시 서구 임장보고서는 월급쟁이부자들 카페에 올린게 전부인 상황이었습니다. 내 결론 ㅠㅠ 저 같은 사람들을 위해 방랑미쉘님께서 임장보고서를 작성한 후에 이를 투자에 활용할 수 있는 방법을 알려주셨습니다. 

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1. 시세트래킹! 랜드마크 아파트

방랑미쉘님이 알려주신 핵심은 바로 시세트래킹입니다! 시세트래킹 단지를 효율적으로 선정하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 우선 랜드마크 아파트를 선정하는 것입니다. 랜드마크 아파트란 해당 지역의 시세를 이끄는 대장 아파트를 말합니다. 른대마크 아파트는 해당 지역의 가격 상승이나 거래 활성화가 가장 먼저 반녕되는 아파트이기 때문에 이를 트래킹 한다면 해당 지역의 상승, 보합, 하락의 분위기를 가장 빠르게 알 수 있다는 장점이 있다고 합니다. 랜드마크 단지를 선정할 때는 신축 프리미엄에 속지 않기 위해 1990년대, 2000년대, 2010년 이후의 세 그룹으로 나눠서 판단하신다고 합니다. 이렇게 하면 구축이지만 입지가 좋은 아파트의 시세 파악이 가능해져 부동산 흐름 파악에 더 효과적이라고 합니다.

전 임장보고서를 작성하면서 아파트 연식에 따라 4단계로 구분하고 있는데요. 2014~2023, 2007~2013, 2000~2006, ~1999입니다. 이렇게 나누면 좀 더 세분화되긴 하는데 2000년대 초반이나 90년대나 연식 프리미엄이 전혀 없기에 구분 실익이 없는 지역도 있는 점은 참고하시기 바랍니다.

2. 시세트래킹! 투자 관심 아파트

랜드마크 아파트를 시세트래킹 리스트에 업데이트 하고 난 다음, 본격적으로 투자 후보 아파트 단지를 업데이트 하면 된다고 하는데요. 임장보고서에서 투자 가능한 아파트 간의 비교평가를 이미 했다면 1등부터 순서를 매기는 식으로 3~5개 단지를 시세트래킹 단지로 선정하면 됩니다. 방랑미쉘님은 이 과정에서 몇가지 주의할 것을 조언해주셨습니다.

우선 시세트래킹 리스트에서 주기적으로 투자 관심 단지의 시세를 체크하여 네이버 부동산 호가 기준으로 시세를 업데이트 해야 합니다. 실거래 가격이 아닌 급변하는 시장의 분위기를 체감할 수 있는 호가를 기준으로 삼을 것을 조언해주셨습니다. 또한 시세트래킹을 하다보면 해당 단지의 가격이 좋아질 때가 있는데, 이럴 때 해당 단지 물건만 봐서는 안된다고 합니다. 시세 트래킹 리스트의 투자 관심 단지는 그 지역의 대표성을 띄는 단지인 것이지 해당 지역 투자에서 절대적인 1순위는 아님에 유의하라고 말씀해주셨습니다. 저도 이 부분에 참 공감되면서 저의 모습에 반성하게 되었습니다.

3. 투자 관심 아파트가 없을 때

매전갭이 너무 큰 지역이거나 매매 절대가격이 너무 비싸서 투자에 엄두도 내지 못하는 지역들이 있죠. 여기 임장보고서는 어렵게 작성하긴 했지만 진심으로 투자하고 싶다는 생각이 들진 않는 분들 많을 겁니다. 특히 이러한 지역에서 시세트래킹 단지를 선정하는 건 정말 곤혹스러운 일입니다. 방랑미쉘님께서 이러한 분들이 많다는 것을 아시기에 솔루션을 주셨습니다.

우선 마음가짐을 조금 가볍게 하는 것인데요. 투자하기 어려운 지역들은 투자에 유의미한 지역이기 보다는 좋은 입지를 가져 부동산의 기준을 공부하기에 좋은 곳이라고 합니다. 그래서 이런 지역들을 임장하고 정리하여 트래킹 단지를 선정할 때는 우선 해당 지역 내에서 전세가율이 높은 아파트나 매매가격이 비교적 저렴한 아파트 위주로 선정하라고 합니다. 해당 지역에서 전세가율이 높은 아파트는 추후에라도 투자 기회가 찾아올 수 있기 때문이죠. 또한 전세가율이 높은 단지가 저평가일 확률도 있기에 투자 기회가 생길지도 모릅니다.

정리하자면 해당 지역에서 전세가율이 가능 높은 단지와 매매가격이 비교적 저렴한 아파트를 시세트래킹 하여 저평가 여부를 판단하는 공부를 하라는 말씀인 것이죠. 시세트래킹을 꾸준히 하면 기존 임장 지역에서 저평가된 아파트를 비교적 쉽게 찾아낼 수 있고 급변하는 시장 분위기 속에서 자신만의 알맹이를 지킬 수 있는 힘이 된다고 합니다. 앞마당이 3개 이상 늘어갈 때부터 시세트래킹 양식을 만들 것을 추천해주셨습니다.

저도 시세트래킹 양식을 만들어서, 수도권과 지방으로 나눠서 관리하고 있었습니다. 하지만 최근에 컴퓨터를 포멧하면서 데이터를 모두 날려버리고 말았습니다. 다시 시세트래킹 양식을 만들어야 하는 상황에서 이렇게 방랑미쉘님의 칼럼을 읽고 나니 시세트래킹을 처음부터 다시 시작할 용기를 얻었습니다. 이 활동이 있어야 비로소 투자자의 스타트 라인에 설 수 있다는 것을 잊지 말아야겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/1756261

[방랑미쉘] 여러분의 잠들어 있는 임장보고서를 깨워주세요 (feat. 시세트래킹 단지 선정 방법)