주인전세(점유개정) 투자 2건을 통해 깨달은 CEO 마인드의 중요성

안녕하세요. 원칙을 지키는 투자자 돈이 달리오입니다.

이번 실전반 25기 마무리가 되어 돌아보니 참 아쉬움이 많이 남았던 한 달이었지 않나 생각되었습니다.

평소 자실했던 때와는 다른 임장 일정, 바쁜 업무, 첫 오프라인 강의 등 기존과는 달라 쉽지 않았습니다.

결과적으로 최종 임보 수준도 완성도 80% 수준으로 제출하고 말았습니다.

이번 경험과 후회를 발판삼아 다음에는 더 나은 실전반을 만들고 싶습니다.

 

하지만 그럼에도 불구하고 조원들과 나눔글을 하나씩 쓰자는 약속 만큼은 꼭 지키고 싶었습니다.

솔직히 부끄럽기도 하고 별 도움이 될 내용이 아닐 수도 있기에 그동안 미뤄온 주제입니다.

바로 제 1호기와 2호기 투자 경험인데요.

투자를 통해 깨달은 CEO마인드의 중요성에 대해 말씀드리겠습니다.

이 투자 경험이 누군가에겐 저를 레버리지 하는 기회이길 바라며 시작하겠습니다.

 

 

레이 달리오 센세♡

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1호기: 22년 3월 광역시 구축 25평 주인전세

1. 투자 배경

저의 첫 번째 투자처는 광역시 구축 25평(방3 화1)의 물건이었습니다.

지투반을 마치고, 다음 임장지를 정하는 과정에서 너나위님의 수업 내용이 떠올랐습니다.

6개월 전에 지투반 수업 때도 이 지역을 주목하라고 말씀드렸는데, 6개월이 지난 지금 가격을 보면 그때보다 많이 올랐다는 것을 알 수 있습니다. 특히 이 지역은 전세가격이 꾸준히 우상향 해온 지역인데, 향후 공급도 많지 않아 주목할만 합니다.

가격이 고공행진 했던 시기라서 전세 가격이 꾸준히 오르고, 공급이 적은 지역에 관심이 갔습니다.

당시에는 1호기는 조정지역에서 하는 게 국룰처럼 여겨지던 때였죠.

게다가 월부에 함께 한지 1년이 되었던 시점이었기에, 무언가 결과물을 내고 싶은 조급함이 있었습니다.

 

22년 2월 한 달 동안 혼자 임장하고 임장 보고서를 작성해봤습니다.

강의 내용에 기반해 생활권 순위도 메겨보고 투자 우선순위도 세워봤습니다.

투자할 수 있는 물건을 찾기 위해 구축, 신축 할 것 없이 절대가격 3.5억 이하는 보려고 했습니다.

 

최종적으로 상위 생활권에 접근하기 좋은 중위 생활권 2곳에서 구축 2개 단지를 선정했습니다.

투자 후보 물건 2채 모두 샤시 제외 수리를 해야했고, 전세를 새롭게 세팅해야만 했습니다.

하지만 저환수원리 원칙에 맞춰 투자 대상을 선정했지만 이게 맞는지 아닌지 확신이 없었습니다.

 

당시에는 대구 동구와 수성구의 비교단지와 검토했을 때 저평가라고 생각했습니다.

1천세대의 선호받는 대단지, 투자금액 5천만원 이하, 전세가율 85%, 잔금 리스크 감당 가능했습니다.

그래서 매물코칭을 결제했고, 빈쓰 튜터님의 경험을 레버리지 할 수 있었습니다.

둘 중에 하나를 투자한다면 어디에 하실 건가요?

둘 중에 하나를 투자한다면 어디에 하실 건가요?

지금 돌아본다면 둘 다 투자하지 않았겠지만, 그때는 2년 후에 이런 미래가 기다릴지 몰랐습니다.

다행히도 빈쓰 튜터님은 두 물건 모두 투자해도 된다는 피드백을 해주셨습니다!

특히 잔금을 치루고 수리하는 경험을 해보고 싶다는 제 포부를 좋게 받아들여주셨습니다.

 

대구보다는 대전과 비교평가할 것을 알려주셨고, 덕분에 인구규모를 놓치고 생각했다는 걸 배웠습니다.

가격을 비교하면서 지금 비싼 구간이 아니라는 걸 알게 되었습니다.

또한 두 단지 중에서 하나의 투자처를 고른다면 25평 물건(왼쪽)을 투자할 것을 권해주셨습니다.

이번 한 번만 투자하고 끝낼 거 아니고 2호기로 이어지려면, 1호기에 투자금액을 다 쓰지 않으면 좋겠다.
그리고 32평은 잔금을 감당하기 어려우실 수 있다.게다가 수리하실 거잖아요? 매수가 끝이 아닙니다....
매매가 2.1억원으로 네고하고, 수리 후 전세가 1.9억원으로 맞추면 수익률 200%도 기대하실 수 있습니다.

최초 호가는 광역시 구축단지 25평에 매매가 2.18억원이었습니다.

최종적으로 매매가 2.14억원에 잔금은 6월말까지 치루는 것으로 계약했습니다.

덕분에 재산세는 상대방에게 넘길 수 있었다며 좋아했고, 3개월 동안 전세도 구할 기간도 확보했습니다.

그 사이에 인테리어 특강도 듣고 견적도 받을 생각에 벅차올랐습니다.

 

매도자는 바로 근처에 재개발 지역 조합원이라서 26년~27년에 입주할 목적으로 매도했습니다.

집을 매도하고 전세를 구할 거라는 매도자에게 계속 살면 어떠냐고 했지만 거절하기에 그런 줄 알았습니다.

하지만 다른 선택지를 당시에 제대로 파악하지 못했다는 걸 뒤늦게 알게 되었네요.

 

2. 전세 세팅은 투자자의 몫

3개월 안에 전세입자를 세팅해야 하는데, 당시 저는 3개월이 골든타임이라는 생각도 못했습니다.

해당 단지와 주변 단지에 경쟁 전세물건이 10개도 안 된다는 생각에 금방 나가려니 생각했습니다.

하지만 현실은 매수했던 부동산에서는 전세 광고조차 네이버에 내지 않았던 상황이었죠.

 

제가 계약하면서 잔금을 치루고 수리를 하겠다는 목표에만 몰두했습니다.

당연히 잔금은 치루는 것이었고, 전세는 잔금 치루고 구하면 된다고 안일하게 생각했습니다.

잔금 전에 예상도를 보여주며 전세입자를 미리 구하는 방법도 있었는데, 시도할 생각조차 못했습니다.

 

그렇게 계약한 날부터 1개월이 경과했습니다. 어느날 부동산 사장님으로부터 연락이 왔습니다.

돈달씨, 매수해서 수리하고 싶다고 했잖아요? 그런데 기존 집주인이 계속 사는 것도 좋다고 하는데, 어때요?
주인전세 하는 게 더 좋을 거예요.

분명 이사가겠다고 했던 매도자는 어떻게 갑자기 마음이 바뀌어 주인전세를 하게 된 걸까요?

그건 바로 매도자는 이사 가지 않고 지금 집에 사는 게 비용도 적게 들고 편리한 선택이었기 때문입니다.

심지어 커뮤니케이션 오류로 서로 잘못된 정보를 가지고 있던 것도 한몫을 했습니다.

 

아이 학교 문제가 있어서 매도자는 다른 곳으로 이사를 가더라도 멀리갈 생각이 없었습니다.

그리고 아직 분양조차 하지 않은 단지라서 입주 시점이 불확실한 점도 있었습니다.

게다가 제가 세를 놓는다고 했던 말을 월세 놓는다는 말로 이해하고 거절했던 것이었습니다 ㅠㅠ

 

저는 이런 매도자의 사정과 생각이 있었음에도 불구하고 적극적으로 매도자를 설득해볼 생각을 못했습니다.

수리하고 전세 맞추는 것에만 집중했지, 매도자를 세입자로 만드는 선택지를 차마 고려하지 못했습니다.

그저 투자코칭으로 오케이 받았으니 투자하고, 부동산 사장님이 집주인 설득했으니 주인전세 됐습니다.

 

CEO마인드를 가지고 모든 선택지에 대해 충분하게 알아보고 해결했어야 했습니다.

코로나 시기 수리비용이 급등하고, 전세가격도 떨어지면서 수리를 안 할 방법을 고민했어야 합니다.

하지만 투자코칭 했으니 괜찮을 거라는 말도 안 되는 믿음을 가진 채로 그리고 투자의 주체로서 선택지를 제대로 검토하지 못한 채로 남들이 차려준 밥상을 떠먹기만 하려던 것이었습니다.

 

결과적으로 매매계약은 3월에 했지만, 잔금 치루는 날 주인전세 특약을 포함해 다시 쓰기로 했습니다.

매매가격 2.14억원, 수리 없이 전세가격 1.75억원에 합의하여, 매전차액 3,900만원이 들었습니다.

이런저런 비용을 다 합치면 총 4,350만원의 투자금이 들었습니다.

 

하지만 CEO마인드로 투자를 주도하지 못한 대가는 생각보다 컸습니다.

우선 94만원만 들어야 하는 중개보수수수료가 120만원이 들었습니다.

원래 주인전세는 매매수수료만 받아야 하지만, 이 건은 부동산 사장님이 집주인을 설득한 성과였습니다.

 

그리고 전세가격을 협의하는 과정이 어려웠습니다.

이미 매매계약을 맺은 상태에서 매매가격을 변경하는 것도 어려웠고, 전세를 높여 투자금을 줄이는 선택지도 이미 계약을 체결한 상태에서 집주인이 협의해줄 이유가 없었습니다.

결과적으로 수익률 200%가 기대되는 투자는 요원해지게 되었습니다.

 

2호기: 23년 10월 중소도시 준신축 34평 주인전세

1. 투자 배경

2호기는 1호기 매도시 양도세 면제를 받기 위해 취득일로부터 1년이 지난 10월에 투자하게 되었습니다.

올해 대부분의 지역이 규제지역에서 풀리면서 어느 곳에 투자해야 하나 고민이 되던 시기도 있었습니다.

그럴 때 열반기초를 들으면서 뵌 양파으니님과의 시간이 도움되었습니다.

광역시에서 쌓은 실력을 중소도시에 쏟으시면 좋을 것 같아요. 지금 중소도시는 물반고기반이라고 봐요.

그렇게 여름부터 한 중소도시의 두 개구를 앞마당으로 만들었습니다.

그리고 9월에 드디어 운명의 도시를 만나게 되었습니다.

마침 젊은우리 튜터님의 지역분석 특강도 있어서 바로 수강했습니다.

 

젊은우리 튜터님의 특강 덕분에 해당 지역에 대한 넓고 깊이 있는 이해를 할 수 있었습니다.

해당 지역이 저평가 되어 있는지를 비교분석을 통해 이해했으며, 투자 전략을 세울 수 있었습니다.

특히 역대 최고가 단지들이 현재 얼마의 가격군을 형성하고 있는지는 좋은 판단기준이 되었습니다.

 

그렇게 전세가격이 받혀주는 지역이라는 생각에 최대한 많은 물건을 보고자 했습니다.

추석 연휴 때도 물건 보고, 걸어다니면서 보이는 부동산을 다 열어보기도 했습니다.

최종적으로 2개 단지에서 2개의 물건을 놓고 고민하게 되었습니다.

고작 2개월로는 알 수 없습니다

두 물건 모두 13년식 준신축 전용84에 해당하고, 가격 수준은 1천만원 정도 차이나지만 비슷했습니다.

왼쪽 단지는 초품아이지만 메인 상권 및 학원가와는 거리가 있었습니다.

반면에 오른쪽 단지는 초품아는 아니지만 가까웠고, 메인 상권 및 학원가와 가까웠습니다.

 

그럼에도 불구하고 저는 최종적으로 왼쪽 단지에 투자를 결정했습니다.

저환수원리를 적용해봤을 때 왼쪽 단지가 더 투자원칙에 맞다고 판단했기 때문입니다.

그리고 왼쪽 단지를 투자 기준에 맞게 세팅할 수 있었기 때문입니다.

 

2. 투자물건으로 만드는 투자자

처음 브리핑된 매매가격과 전세가격은 3.3억원/2.8억원, 매전차액 5천만원이었습니다.

수업을 통해 알게 된 비교단지들, 같은 생활권내 비교단지들, 다른 생활권 비교, 앞마당 내에서 또한 비교를 통해 저평가 된 단지라고 확신할 수 있었습니다.

이에 더해 대형세대 8층 전용84이고, 주인전세라서 잔금 리스크 대비가 가능했습니다.

 

하지만 투자금 대비 수익률 200%를 기대할 수 있을지 우려되었으며, 전세가율은 84.8% 수준이었습니다.

게다가 해당 지역과 주변 지역의 공급이 2025년과 2026년 초까지 계속 되는 상황이었습니다.

23년에 투자하면 25년에 전세만기가 되어, 자칫 역전세를 맞이할 수 있다는 우려가 있었습니다.

 

그래서 애초에 물건을 찾을 때부터 만기를 26년에 세팅할 수 있는 물건 또는 24년 만기의 주인전세/세안고를 위주로 보기 시작했습니다.

이를 통해 25년의 대형 공급장과 최대한 빗겨갈 수 있게 노력했습니다.

결과적으로 26년 2월 만기를 원하는 주인전세(사유: 고향에 전원주택 마련) 물건을 찾을 수 있었죠.

 

하지만 매전갭 5천만원, 전세가율 84.8% 수준으로는 수익률 200%를 기대하기 어려울 수 있었습니다.

그래서 협상을 통해 내 투자범위에 맞는 물건으로 바꾸기 시작했습니다.

처음 제가 생각하는 범위는 투자금 4천만원, 전세가율 87.5%였습니다.

구분	매매가격	전세가격	매전차액	전세가율
최초 견적가격	3.3억원	2.8억원	0.5억원	84.7%
목표가격	3.2억원	2.8억원	0.4억원	87.5%
낙찰가격	3.25억원	2.9억원	0.35억원	89.2%

우선, 3.3억원에서 1천만원 네고를 시도했습니다.

이미 싸게 내놓았다고 생각한 매도자는 화들짝 놀라며, 1천만원 네고는 어렵다고 합니다.

그러면서 이런 말을 흘립니다. '5백만원이면 모를까...' 우선 3.25억원까지는 확보했다고 생각했습니다.

주변 지역의 상위 생활권 구축단지와 하위 생활권 준신축 단지와 비교했습니다.

당시에는 비교단지들보다 매매가격이1천만원 더 낮았고, 거래조건이 좋았습니다.

지금 투자한다고 하면 비교단지 1번과 3번에 투자하는 선택도 나쁘지 않아 보이네요.

 

해당 단지들의 전세가격과 비교하며, 당시 투자하려던 단지의 전세가격을 높여 투자금액을 줄여도 괜찮은지 판단하고자 했습니다.

그리고 최종적으로 해당 생활권의 대부분 부동산에 방문해보며, 매물 현황을 마지막으로 체크했습니다.

그렇게 하루를 보내고, 그날 저녁 부동산에서 계약서를 작성할 수 있었습니다.

매매가격 3.25억원, 전세가격 2.9억원, 투자금 3,500만원으로 준신축 34평 아파트를 취득합니다.

 

최종결정에 대한 책임은 우리가 집니다

같은 주인전세인데 그 과정과 결과에서 저의 주체적인 역할이 달라집니다.

1호기는 비록 광역시일지라도 25평 구축이고, 2호기는 34평 준신축입니다.

그런데 투자금은 1호기가 2호기보다 300만원 더 들어갑니다.

 

1호기는 남들이 차려준 밥상에 돈만 냈고, 2호기는 밥상을 차려달라고 돈과 시간을 투자했습니다.

1호기는 투자자로 투자하는 척을 했었고, 2호기에서 처음으로 투자자로서 투자를 주도했습니다.

이 차이를 만든 건 결국 CEO마인드를 가지고 내 투자를 바라보냐 마냐입니다.

 

결국 투자에 대한 책임은 우리가 집니다.

아무리 투자코칭을 받아도, 강의를 들어도, 주변에 물어도 최종 결정은 우리가 합니다.

투자자라면 비록 실력이 부족할지라도 최종결정까지 가는 과정을 주도해야 합니다.

 

이번 실전반 25기를 하기 전까지 실전투자경험담 리뷰를 꾸준히 했었습니다.

확실히 많은 분들의 경험담을 보면, 투자 물건은 보물찾기가 아니라 만들어지는 경우가 많았습니다.

저도 이번 2호기만큼은 올바른 과정을 거쳤기에 원하는 결과로 이어지길 바라봅니다.

 

사실 이번 글은 이번 실전반이 없었다면 나오지 않았을 것입니다.

실전반을 통해 투자자로서 스스로에 대해 의심하게 되었고, 복기글이 필요하다고 생각했습니다.

다음 3호기 투자에서, 어쩌면 다시 2호기 투자일 수도 있지만 제 투자사업 CEO로서 투자를 주도하겠다는 마음가짐을 항상 기억하겠습니다.